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那个城区最抗跌?西安楼市谜底在这里!

2019-04-29 07:08编辑:admin人气:


  关于西安楼市,我们经常会被问到一个问题,西安市那个板块的房价最稳固,最能抗风险?

  有人分析,钟楼附近最抗风险,虽然内城衰败凸显,但省府所在地,配套基础较好,老一批西安人消费稳定;有人分析,经开区凤城八路最抗风险,市府所在地,熙地港人气超旺,多条地铁交汇,未来还是看好......

  关于楼市最抗风险的板块,众说纷纭,简而言之,认为政经价值高地最抗风险。但其实这两种说法都不一定能够站住脚,因为西安排十强的豪宅都不在省府、市府板块,它们大量集中于这个区,让你意想不到。

  例如钟楼板块,清一色的商住楼,价格还比较低;凤城八路附近几乎只有二手房,城北的高端住宅新供应,都集中在大明宫板块,与政经关联度不高。

  反倒是经济越发展,高端住宅越聚集,例如中西部经济第一梯队,西北豪宅聚集区,大西安经济最活跃板块,雁塔区!

  尽管西安发展对对标成渝,但雁塔区经济却特立独行,竟然比成渝旗下行政区GDP体量还要大。

  虽然说中西城市发展不均衡,出现核心城区迟滞,第二梯队城区、新开发区很强,资源高度集中,但像雁塔区这种发展还是比较稀少,这是一个很有意思的现象。

  2017年“西三角”经济圈千亿级的城区依次有:成都高新区(1665亿元)、西安雁塔区(1521亿元)、重庆渝北区(1447亿元)、西安高新区(1224亿元)、成都龙泉驿区(1200亿元)、重庆九龙区(1130亿元)、重庆渝中区(1122亿元)、成都金牛区(1061亿元)、成都青羊区(1056亿元)。

  一共九个千亿级的城区,西安占了2个,成都占了4个,重庆占了3个(里面不包括两江新区,2017年GDP2533亿元)。备注一下,如果新开发区、代管区不计在内,西安就只占了一个。

  从经济数据对比来看,雁塔区几乎是完胜渝北区、龙泉驿,虽然人口不及渝北区,但土地面积也只有渝北区十分之一,三城比较,雁塔区人均产值在“西三角经济圈”属于独一份。

  因此,那成都龙泉驿,重庆渝北区,西安雁塔区,究竟谁是经济第一?一切一目了然!

  雁塔区这种一家独大的情况,也是由来已久,十年前雁塔区便是西部强区,十年后雁塔区还是位列前排。

  十年之前,渝北区GDP301亿元,如今增长了4.8倍,雁塔区GDP310亿元,如今增长了4.9倍,雁塔区不仅增速较快,连人居GDP要高于渝北区不少。

  但雁塔区也有BUG,雁塔区没有第一产业,第三产业比较达到了78.22%,远高于渝北区、龙泉驿,着深刻反映出了城区城市化水平。第三产业是城市的“反应物”,越是“熔炼”,越是凝练,价值越高,反之就是服务业偏低。

  一产空白,二产空心,也说明了雁塔区只能发展高端服务业,但因为缺乏二产,雁塔区的三产没有服务对象,只能面向全市、全西北、全国。说实话,经经济体量更大的成都、重庆竟然落榜,令人感到意外。

  一般情况之下,第三产业过高,只会向金融化发展,香港就如此,上海也是如此。打开百度搜索,检索一下“银行”,就会发现三分之二的银行(分行、支行、网点)就在雁塔范围之内(包括高新区、曲江)!

  当然,雁塔区在一些方面还是滞后于渝北区,例如实际利用外资,2017年渝北区达到20亿美元,雁塔区只有9842万美元,相差二十倍,差距很大。这也反映出了雁塔区经济对外开放度逊色于渝北。

  但雁塔区比较未央区(9432.6万美元)、新城区(8520万美元)、莲湖区(8655.7万美元)还是略胜一筹!

  目前,高新区、曲江新区经济最发达的板块,都属于雁塔区“行政范围”,例如科技路、唐延路、太白路、雁塔南路、雁展路、芙蓉西路等,不仅经济实力强,商业消费环境好,教育资源高度聚集,连创业创客也是最多。

  目前,进入雁塔区板块之内的房企,有万科、碧桂园、融创、华润、中海、金地、龙湖、保利、绿城、阳光城、绿地、金辉、中建、雅居乐、中粮、朗诗、海伦湾、龙记地产、中冶置业、美好置业、苏宁置业等百强房企二十余家。

  在雁塔区行政板块,按照楼市供给划分板块,从鱼化寨、丈八路、锦业路、木塔寨、电子城、西沣路、明德门、长安路(电视塔)、南湖-大雁塔、曲江二期CCBD&QCIC、雁鸣湖等十余个板块,价格基本都在1.1-1.5万/㎡之间。

  可以毫不夸张地说,雁塔区是西安楼市绝对的风向标,仔细看一下,就会发现,雁塔区辖区之内拥有西安目前价格最高的二手房、新房,例如中大国际九号二手房报价6.5万/㎡,环球西安中心公寓新房报价5.5万/㎡,还有不少两万多的住宅。

  当然,这些都是楼市之中的个例,不足以代表市场走向。西安楼市房价在“新一线”城市之中还是垫底,未来还有发展空间。

  普遍的高端化,与其他城区拉开价格梯度,其实也反映出了官方对雁塔区的管理艺术,而这些资源的高度聚集,都反映出了楼市基地的稳健。如果说西安楼市最抗风险、最能稳住的城区,无疑就是雁塔区,尤其是核心板块。

  但西安一直是“开发区造城”,据称已经专家在研究“开发区行政化”,未来或将高新区、曲江独立成区,让开发区独立运行。如此规划,势必会将雁塔区GDP再次拆分,后事如何,还待官方未来通知。

  单从目前来看,整个雁塔区价格高企,雁鸣湖(例如高科麓湾、海伦堡、绿地国际生态城五期)、电子城板(华安紫竹苑)块反而成了楼市价格洼地!

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(来源:未知)

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