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广州二手房交易向“买方市场”倾斜

2019-02-26 06:09编辑:admin人气:


  受限购政策和信贷收紧的影响,2018年上半年广州二手住宅市场继续处于调整态势。从阳光家缘网的数据统计显示,2018年上半年广州市二手住宅登记量刚过5万套大关,同比减幅逾三成。整体市场的“买方”特征较为明显,购房者购房的成交周期亦有所延长。

  家住番禺某大型成熟社区的陈先生一家,换房计划遭遇搁置。陈先生原本希望通过“卖一买一”置换市区学位房,然而无论是放盘还是看房环节,都让他和家人觉得需要“缓一缓”。

  “因为是三代同住,我们家现在的面积有160平方米”,陈先生表示,即便换房,不能少于130平方米才够住。因为贷款利率一直走高,这半年来,看房之后有意向的买家一直犹豫不决,他先后两次让价近10万元,也一直谈不拢,购买学位房的启动资金一直没有到位。另一个方面,学位房是“硬通货”,几乎很难讲价。因为陈先生名下在黄埔大道附近还有一套房在放租,一旦自己这边的房子卖不出,也就意味着没有购买学位房的资格。再三考虑之下,陈先生和家人认为孩子年龄还小,可以“再等一等”。

  根据广州链家的统计数据,2018年上半年二手住宅套均总价为237万元/套,同比上升16.2%,整个上半年的月度均值在233万-240万元/套之间振荡。由于首套房贷利率水平从2018年2月开始逐步上调,至6月下旬大多数银行执行“基准上浮15%”的首套房贷利率标准,对于准购房者而言无疑是“变相加息”,月供压力陡增。尚有资金入市的购房者,对其看中物业的压价幅度亦开始增大,2018年6月的整体压价幅度为4.5%,在过去一年内仅低于2017年12月的4.7%,套均总价亦为2017年11月之后的相对低值(233.7万元/套)。

  由于纯商业贷款的利率“高企”,2018年上半年的购房者付款方式发生了较大的变化,纯商业贷款从2017年上半年的41.2%下降至33.6%,纯公积金贷款及一次性付款的比例变动不大,反而是组合贷款的比例从2017年上半年的36.6%增加至44.8%,增加了8.2个百分点)。广州链家市场战略官周峰分析,从“纯商贷”占主导过渡到“组合贷”排头位,反映出二手住宅买家对银行贷款的依赖度并无减弱,仅仅是把利率相对较低的公积金作为附加补充,预期第三季度的组合贷比例仍有机会冲高,只有等到第四季度公积金使用规模有所减少,才会趋于稳定。

  据广州链家促成的二手住宅买卖交易统计,2018年上半年广州市二手住宅买家的平均年龄为33.5岁,低于2017年上半年的34.4岁,而与2017年下半年的平均值一致。其中26-30岁的购房者入市比例为36.3%,同比增加2.9个百分点;31-35岁的购房者入市比例为29.6%,同比增加2.4个百分点。相反,年龄在36岁以上的购房者入市比例为26.9%,同比减少5.7个百分点,限购、限贷政策的贯彻执行,令已有固定居所的购房者群体的“换房”意愿有所下降。

  在广州链家促成的二手买卖业务中,成交量排前15位的楼盘,花都、番禺、增城三区合计占了8个,市区盘有7个,其中2018年上半年对应买家的平均年龄比2017年全年的平均值有所增长的有8个。在这15个楼盘中,市区盘的买家平均年龄为34.2岁,明显高于外围三区楼盘的买家平均年龄的32.4岁。广州链家市场战略官周峰认为,市区二手房价较之外围要高,对购房者的资金储备要求亦相对偏高,外地来穗的年轻工薪族在考虑包括投入成本、居住氛围、交通配套等因素之后,选择在中心区外围的板块进行置业,亦合乎情理。

  2018年上半年,委托广州链家出售的有效房源,平均成交周期为91天,比2017年下半年增加18天。同时期委托广州链家购房的有效客源,平均成交周期为50天,比2017年下半年增加7天。“买方市场”令潜在购房者对可选择的物业的判断时间有所延长,并在物业价格的谈判过程中考虑得更多,这样便导致放售时间超过半年的房源的成交难度大增。

  2018年7月1-22日,经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比6月同期减少3%。而同时间段在广州链家的有效待出售房源中,有近4200套房源出现价格调整,其中属于“降价”性质的占72.4%,降幅在5%以内的占76.3%,降幅在5%-10%之间的占20.3%,这是目前业主愿意作出让步的“可控范围”。周峰分析,若下半年的信贷大环境继续处于“稳中偏紧”,不排除广州二手市场的交易底部要继续“夯实”,预期2018年第三季度的月均二手住宅登记量在8700-9000套/月之间,增城、番禺、花都仍旧是潜在购房者的置业热点区域。

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(来源:未知)

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