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不宣而战!楼市的最大试验已经开始

2019-02-21 02:36编辑:admin人气:


  2018年10月,一个人口300万的地级小城,走到了中国楼市的舞台中央,被炫目的灯光照得通体发亮。

  所谓“现售”,是“现房销售”的简称,与它对应的是“预售”,也就是“期房销售”。

  自5月下旬以来,中山陆续推出了15宗住宅用地,都要求“现房销售”。刚开始的时候,大家还没有在意。直到9月21日,“广东省房地产行业协会”“关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”在朋友圈刷屏,大家才知道一个重要的事实:

  住建部下文给6个省的住建厅,就减少房地产领域的行政审批征询意见,其中涉及“预售”。

  广东省住建厅则建议,抓住当前楼市调控的机会,干脆“逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”,因为“预售”带来一系列负面效应,比如项目烂尾、开发商跑路等,给购房者带来巨大损失,给地方政府带来麻烦。

  随后,中山一块块要求“现售”的土地开始挂牌。据媒体统计,目前已经有15块土地要求“现售”(下图为其中部分土地的情况),而且近期中山挂牌的土地,基本上没有“预售”的了。

  这意味着,中山已经被广东省选为试点,就“预售”改“现售”做一次规模非常大的试验。

  从中山摆开的阵势看,这个试点显然获得了住建部的默许。但奇怪的是,无论住建部还是广东住建厅,都没有正式宣布。所以,这是一次“不宣而战”的试点。

  住房“预售制度”(民间称为“卖楼花”)是从香港传入内地的,是1953年由发明的。中国住房制度改革是1998年之后才全面展开的,但“预售制度”在1994年就写入了《中华人民共和国城市房地产管理法》。

  所以,如果取消“预售制度”,将是中国房地产行业一次重要变革,需要最终修改《城市房地产管理法》。

  那么问题来了:广东省为什么选定中山,为全面“现售”的试点城市?或许有以下几个原因:

  1、中山虽然是地级市,但面积只相当于一个县,人口也不过300万,城市规模偏小,在珠三角范围内,其外来人口和本地人口比较均衡,经济发达、楼市相对活跃,是试验的好地方。

  2、中山商品住宅库存量比较大,据媒体报道:截至9月30日,中山市尚有一手住宅库存9.12万套;中山国土局数据显示,2017年全年,中山网签住宅仅2.55万套。据此测算,现有一手住宅存量完全去化大约需要三年半。如果从目前开始,在中山全面推行“现售”,相当于在“预售制度”下停止供地2年,有利于消化库存。

  据财新记者统计:5月28日-10月11日,中山共推出15宗现售宅地,占今年中山推出总宅地宗数的75%。

  这15宗地中,已有7宗截止挂牌,最终成交4宗,流拍3宗,流拍率达43%,流拍地块合计起始总价为8.40亿元。

  流拍的原因,除了个别地块太小、有的地块需要配建的商业面积比例过高外,跟开发商陷入观望有关。观望的原因,是没有现房销售的足够经验,对于可能增加的成本不好测算。如果地方政府再严格限价,很多开发商不敢玩了。

  一般来说,一个楼盘如果快速开发,在拿地6个月之后就可以预售回款。如果现房销售,把所有证都拿齐再卖,可能至少要2年,甚至3年。如果一个项目需要融资50个亿,年利率10%,每多一年就要多5个亿的财务成本。

  所以,“预售”如果取消,全面实施“现售”,对房地产行业的影响之大,可能超过房地产税。中小房企很有可能将批量死亡,因为玩不起了。这样,中国房地产行业将日益“寡头化”,大企业市场占有率将不断提高。

  至于房屋开发商成本,也将显著上升。如果政府不在地价上让利,“现售”最终推升房价。

  “现售”的好处也是显而易见的,困扰这个行业很多年的“烂尾”、“开发商跑路”等现象会基本消失,因为即便一个楼盘“烂尾”、“开发商跑路”也不会把风险转嫁给购房者,政府维稳成本会大幅降低。

  “现售”会全面推广吗?现在还不知道,因为中山的实验遇到了大比例流拍的问题。看来大家对这个“新玩法”,都心里没底。

(来源:未知)

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