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在买房暴富的诱惑下总有人不相信楼市调控

2019-01-23 17:26编辑:admin人气:


  图片的一大特色是自2017年1月前后开始,不管是深圳的新房价格 、还是上海的二手房价格,呈现出“一”字横盘的走势——价格没有涨跌(准确地说是价格涨跌幅相对房价来说微乎其微),静止不动了。

  本轮楼市调控近乎全国一盘棋,开始于2016年9月30日,终结于……估计没人知道。这就是上面两张房价走势图的背景:在楼市调控后,房价呈现了出奇的稳定。

  当然会有杠精跟我辩驳说“永远不是三五年,而是十年二十年”,甚至说是“数字造假、人为主观绘制房价K线图”等。虽然有一定道理,但不得不承认一个现实——不管是人的心理预期,还是真实的房屋价格,楼市是稳定住了,本轮楼市调控算是成功的(最起码截至目前是这样的)。

  高价格拿地的开发商,高杠杆买房的炒房客,被市场躁动热情调动起情绪的刚需/刚改等,这一两年过得还好吗?结合自己的心路历程,再看看这两张房价走势图,内心是不是有一种别样的酸楚?

  人们是短视的,没有想过/体验过上一轮楼市低迷期的2008年房地产是如何艰难;人们易受当时情绪的感染,身处上涨牛市的环境中就以为价格会永远涨下去,全然忽视了政府强大的风险管理和宏观调控能力。

  这一切怎么发生的?让我们回顾一下本轮楼市调控中,人们的涨价预期是如何被一步步扭转的。

  从过往的历史看,一轮又一轮的楼市调控后房价还不是仍然在涨?所以有了“调控成空调”的说法;从信用货币的角度看,钱只会越来越多、越来越不值钱,所以贷款负债是对冲货币贬值的最有利手段。

  只是人们忘记了周期和时点,所以:每一轮楼市调控都是有效的,过热时就浇水(2007年/2010年/2013年/2016年)、过冷时就添柴(2008年/2015年),且效果都基本达到;十年二十年甚至五十年的周期看,货币在贬值,可在短的信贷紧缩周期内,货币购买力却是增强的。

  大多数人是屁股决定脑袋、以当下情况去选择性的记忆过去和预测未来,以致任何调控都被解读为利好:

  提高首付/利率上浮加剧了买房人的紧张心理(再不买以后首付更高、利率更高),肯定涨啊!

  于是我们看到了:离婚破限购?离婚后一年内不得购买新房;抵押消费贷破限贷?抵押贷金额上限100万;短炒买卖?2-10年内不得交易……就是要想法设法控制住房价,哪怕是统计数字上的。

  比起统计局发布的房价涨幅,市场的涨幅过大,所以买房再缓缓;比起被限价的新房,二手房太贵,所以买房再等等;比起另一个新盘的价格,这个新房价格太高,所以买房再看看……就这样房价永远涨的预期被扭转了。

  关于如何管治经济一直存在两个争锋相对的派别——自由市场派和政府计划派。其实通过实践来看,管治经济的最好方式是二者的有机结合,即既要市场自由交易、也要政府计划管控。

  索马里是几乎没有任何政府管控,纯粹由市场主导的国家,可它却是世界上最贫穷的国家;前苏联几乎没有自由市场,而纯粹由政府计划主导的国家,可它却因经济崩溃而已经消亡。

  到底是该市场多一点,还是管控多一点呢?没有统一的标准,只有适合的标准——是否促进了经济的发展、是否保持了社会的稳固、是否稳定了人们心理的预期。

  所以不要再对政府干预(刺激/冷却)楼市猜疑评论了,只要结果达到了就是成功的,不应过多纠结于方法手段。

  其实政府的强管控力是一种优势,索马里/阿富汗这样政府管控力极差的国家自不必说,像巴西/法国等这些管控力日益变差的国家就是反面例子——罢工不断、骚乱不断、社会混乱,并最终影响经济和国民福利。

  而中国近四十年经济的成功,极强的宏观调控力功不可没,类似的例子有朴正熙时代的韩国、李光耀时代的新加坡等……

  一个明显的感受是政府的管控力越来越强,带来的结果是办事效率越来越高、对经济的影响越来越大。

  如果还有人对此质疑,请想想近些年来的反腐败斗争、万达/海航/安邦的危局风波、陕西秦岭别墅的拆除以及北京政府行政单位的搬迁和通州副中心的建设。

  本轮调控初期,为什么大家不相信房价能被控制住?因为轻视了管控力。为什么房价预期后来能被扭转?因为管控力确实强而有力。

  未来房价怎么走?稳。就是只会有小幅的涨跌,不会有大的波动,比如暴涨暴跌。

  大家都喜欢确定性的东西——买哪个城市、买哪个片区、买哪个小区、买什么户型、以什么价格买、每年涨幅多少、以什么价格卖……最好能手把手地教。

  其实预测是一件很难的事情,因为现实在不断地变化,如国际贸易环境变化、国内经济结构调整、人们心理预期波动……预测只是一种可能,凡事得有概率思维。

  因为上文所说的政府强管控力,所以“稳”应是大概率事件。小概率发生的可能还要看现实的变化——中美贸易摩擦能否结束、企业经营活力/个人创业活力能否再次激发、大规模基建投资后新的产业动能能否出现……

  中央对楼市的态度已经很明确:因城施策、预调微调、保持稳定。什么意思?就是中央的目标只有一个——就是稳,只要达到这一目的,各城市可以使用各种适合的手段。

  房价还在涨?买房热情还很高?那就继续严格执行限购、限贷、限售、限制信贷流入政策;地卖不出去了?新房卖不动了?房价开始下跌了?那就明着或暗着放松各种限制政策。明白这一点,也就不用再对各地的楼市放松政策等大惊小怪的了。

  中央对经济的调控目标是“六稳”——稳就业、稳金融、稳投资、稳外贸、稳预期、稳外资,住建部对楼市的调控目标是“三稳”——稳地价、稳房价、稳预期。

  逆周期人为干预调节下,周期波动将会被尽可能的熨平,房价走势的K线图大概率是一条直线、缺乏波动。幻想房价暴跌抄底的人,将会和两年前幻想房价仍将暴涨大赚特赚的人一样失望!

  本文作者米筐老A,文章原发于“米筐投资”。文章为作者独立观点,不代表JIC投资观察立场。返回搜狐,查看更多

(来源:未知)

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