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【东方地产 数读楼市】销售小幅增长开工投资表

2019-01-23 17:26编辑:admin人气:


  统计局公布12月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为23050万平方米、10181亿元、20447万平方米,同比增速分别为0.9%、8.2%、20.5%,前值为-5.1%、9.3%、21.7%。2018年全年房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为17.2亿平方米、12.0万亿元、20.9亿平方米,同比增速分别为1.3%、9.5%、17.2%,前值为7.7%、7.0%、7.0%。

  12月全国销售面积同比增长0.9%,1-12月全国销售面积同比增长1.3%。12月全国商品房销售面积增速较上月上升6.0个百分点,12月销售均价同比增长11.3%,持续抬升的销售均价继续拉升销售金额,12月销售金额同比增长12.3%,增速较上月上升3.5个百分点。1-12月全国商品房累计销售面积、金额、均价同比增速分别为1.3%/12.2%/10.7%,增速前值分别为1.4%/12.1%/10.6%。12月全国房地产销售小幅反弹,其中西部地区反弹幅度较大。伴随去化率下降,我们判断2019年一季度销售面积会呈现负增长。

  12月新开工和房地产投资表现强势,1-12月新开工和房地产投资同比分别增长17.2%和9.5%。12月房地产新开工面积同比增长20.5%,增速较11月下降1.2个百分点,增速虽放缓但表现强势。1-12月新开工面积累计同比增速为17.2%,说明开发商补库存节奏稳定。12月新开工面积/销售面积的比值为0.89,受季节因素影响出现年内最低值。12月房地产开发投资额同比增长8.2%,增速较11月下降1.1个百分点,主要原因是12月土地成交金额增速较11月下降11.0个百分点。

  我们预测2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资和新开工面积的增速分别为-5%/4%/-6%。

  近期部分一二线城市逐步出现政策边际放松迹象:杭州、宁波、福州、厦门提出编制“一城一策”实施方案,广州、海口进一步放宽人才落户政策。我们认为,因城施策是今年调控政策的主基调,重点一二线城市的销售有望在未来几个月内出现回升。因此,需要紧盯利润率、费用率改善和城市布局良好的优质龙头。具体来看,我们推荐:

  2018年全年全国商品房销售面积同比增长1.3%,12月单月全国商品房销售面积同比增长0.9%。2018年12月,全国实现商品房销售面积23050万方,同比上升0.9%,前值为-5.1%,增速较上月上升6.0个百分点。12月销售均价为8879元/平方米,同比增长11.3%,前值为14.6%,持续抬升的销售均价继续拉升销售金额,12月实现销售金额20465亿,同比增长12.3%,前值为8.8%。2018年1-12月全国商品房累计销售面积、金额、均价分别为171654万方/ 149973亿/8737元/平方米,同比增速分别为1.3%/12.2%/10.7%,增速前值分别为1.4%/12.1%/10.6%。12月全国房地产市场销售小幅反弹,其中东部地区销售面积同比增速继续下滑,西部地区反弹幅度较大。伴随去化率下降,我们判断2019年一季度销售面积会呈现负增长。

  2018年全年新开工面积同比增长17.2%,12月单月新开工面积同比增长20.5%。12月房地产新开工面积为20447万方,同比增长20.5%,前值21.7%,增速较上月下降1.2个百分点,增速虽放缓但表现强势。开发商补库存节奏稳定,1-12月新开工面积累计同比增速为17.2%,12月新开工面积/销售面积的比值为0.89,受季节因素影响出现年内最低值。全国商品房市场继续保持较为平稳的去库存节奏,12月份全国商品房待售面积为52414万方,环比下滑0.4%。

  2018年全年房地产投资同比增长9.5%,12月单月房地产投资同比增长8.2%。12月房地产开发投资额为10181亿元,同比增长8.2%,前值9.3%,增速较11月下降1.1个百分点,主要原因是12月土地成交金额增速回落,12月份土地成交价款为2356亿元,同比增长6.8%,前值17.8%,增速较11月下降11.0个百分点。12月份房地产行业到位资金量为15886亿元,同比下降4.1%,主要原因是12月销售回款同比下降6.7%。在当前的融资背景下,销售回款是开发商重要的资金来源,预计开发商后续会持续大力推盘。12月份居民新增中长期贷款3079亿元,同比下降1.1%,环比下降29.9%。

  我们预测2019年销售面积、房地产投资、新开工面积的增速分别为-5%、4%和-6%。近期市场环境发生变化,全国楼市去化率有所下降,因此部分房企主动放缓新开工和投资增速。我们判断2019年楼市将小幅回调,并预测2019年房地产行业三大核心指标为:销售面积下降5%、房地产开发投资增长4%、新开工面积下降6%。

  2018年1-12月,TOP10房企销售金额同比增长24.8%。超过2018年1-12月行业销售额增速12.8个百分点,龙头公司表现持续超越市场。从行业集中度来看,2018年1-12月,TOP10房企的销售市占率达到了26.9%,龙头房企融资优势和拿地优势明显。此外,10-20名、20-50名、50-100名房企销售金额的同比增速分别为42.7%、48.7%和35.7%,20-50名房企对销售规模扩张,提高市占率水平的诉求更强,因此销售同比增速最高,我们判断后续房企争夺销售排名前20的竞争会更加激烈。

  近期部分一二线城市逐步出现政策边际放松迹象:杭州、宁波、福州、厦门提出编制“一城一策”实施方案,广州、海口进一步放宽人才落户政策。我们认为,因城施策是今年调控政策的主基调,重点一二线城市的销售有望在未来几个月内出现回升。因此,需要紧盯利润率、费用率改善和城市布局良好的优质龙头。具体来看,我们推荐:

  1、销售大幅低于预期。由于楼市进入需求收缩期,销售增长可能不达预期,从而影响开发商的周转能力和盈利能力。

  2、政策调控严厉程度高于预期。目前部分城市房价上涨仍处于可控情况下,若未来房价进一步攀升,不排除中央及地方进一步出台政策打压,其严厉程度可能高于预期。

  3、融资环境存在不确定性。目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素,未来因为全球利率环境变化(如美国加息)及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升,将对房地产市场量价产生负面影响。

(来源:未知)

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